潍坊的商业有其特殊性，外来和尚念好经的不多。你若不信？笔者可以给你捋捋。

潍坊人购物认哪？非泰华、中百莫属。

熟悉潍坊商业演进过程的人都知道，零售百货业大鳄百盛商场在潍坊折戟沉沙；全球500强企业沃尔玛超市进入潍坊已近10年，前些年经营惨淡至极；初设于风筝广场的银座商场以关门告终，迁址到原财富广场项目后才渐趋向好；在青岛商界呼风唤雨的利群超市，其位于潍坊新华路的门店经营却不灵光，没能走出撤货闪人的宿命；作为烟台“商业一哥”的振华商厦，已进入潍坊有年，经营状况如何有目共睹；至于眼下潍坊的商业格局战况如何还有待观察，不需赘言。

笔者曾求教于业界资深人士，缘何外来商业大鳄在潍坊频频遭遇滑铁卢？简言之原因有几：潍坊人消费不保守但格外“念旧”；外来商家缺少对潍坊人消费心理、消费行为与消费习惯的深层次把握和应对；个别不良商家拿潍坊人当“老帽”，以次充好寒了人心。

再来看潍坊商业带头大哥们在忙什么。

潍百集团旗下的中百集团经过十余年的砥砺前行，已完成了佳乐家超市、中百便利店、中百家电城、高端家装家居和货物配送的市域布局，佳乐家超市甚至完成了潍坊周边县市乃至外埠的布点渗透。

泰华集团在十三年的打拼中，逐步确立和完成了“商业运营+地产开发”双轮驱动模式的再构。雄踞白浪河东岸的泰华城，以68万平米的恢弘体量打造出山东首个SHOPPING MALL旗舰，网罗了如H&M、ZARA等国际一线品牌。以此为大本营，泰华集团又相继开发了安丘曼哈顿、青州泰华城，还成功创建了属于自己的红枕快捷酒店品牌等。

毋庸讳言,已进入市场化深水区的商业地产生态环境,越来越依赖于需求端和“看不见的那只手”，有形之手虽未完全消褪，却已显示出无力的乏态。

（一）商业：机会在三四线

包括但不限于个人看到的商业运营特点与发展趋势有：城市核心商圈大都具有深厚的商业底蕴；城市商圈的形成具有长期性和自发性特征；城市商圈的一主多副格局与城市商业副中心成形的漫长化；专业市场的城市空间布局离心化；社区购物中心、社区底商溢价边际效应的吸聚力退化等。

十八大前后，“新型城镇化”成为热词。可见的权威解读是，新型城镇化的关键是人口的城镇化，通俗地说就是农民变市民。眼下的政策风向，已为顶层制度设计预留了出口，意即横亘在农村人口与城镇人口比例倒挂现象下的制度边界有望消弥，虽然城乡二元结构不能寄望于在短期内消除，但不容否认地是，在车、房消费的经济倚重渐趋饱和后，人们的消费重心将重回衣、食，而且是升级的消费。

此前三四线城市消费需求不足阻滞了商业发展进程，随着国内经济增速下滑带来境外热钱抽离、一二线城市房价高企、用工成本高涨，以及三四线城市经济增速抬头，三四线城市人口外流的势头将得以遏制，人口的反向回流，回乡置业，回乡创业会在一个较长的时期内延续。

返乡回城群体，特别是大学毕业返乡者，在大城市求学务工的经历，使其对于新生事物的接受能力更强，消费观念更新，消费欲望更浓，消费更加挑剔，“鲶鱼效应”的放大，将对固有的三四线城市消费理念、消费行为与消费习惯带来巨大的冲击，这种效应的晕轮结果是，不在于商业体量有多少，就怕不够好。

（二）体验式：实体商业的发展趋势

每一种新事物的创建，总伴随着新旧消长之辩。

以媒体为例，2000年前后网络媒体尚未占据主导，彼时学界、业界对纸质媒体生存空间逼仄的言论甚嚣尘上，转眼15年过去了，虽然纸媒生存状态堪忧，但以权威、深度、全面、专业见长的大报名刊仍是人们的最爱。当然纸媒也存在着跨界经营与否，从业者心思浮躁，操守滑坡的问题。其实就媒体发展而言，网络媒体出现之前，还有纸媒与电媒（电台、电视台）谁与争锋，谁将黯然退场的争论，截至目前，这些媒体仍各得其所，各安其道。

同理，电商的崛起对于传统实体商业的冲击不容小觑。去年“双十一”当天，电商的总销售额突破350亿，由此唱衰实体商业的舆论沉渣泛起，甚至引发了马云与王健林的亿元对赌。

创新的动因有内外之别。于实体商业而言，其外在压力来自于电商的围追堵截，其内生驱动力在于自身可持续发展的要求。有识见的专家学者和业界，早在电商做大前，已开始从理论和实践层面探求实体传统商业的未来发展路径，实践经验已证明，脱胎于百货商店的大卖场加入休闲餐饮、电影院线等，能带动人流，延长顾客消费驻留时间的体验式消费，将是未来实体商业发展的方向。在此方面，泰华城的成功运营已为明证。

（三）昌邑：需要什么样的商业

昌邑外来人口较少，商家经营的消费主体无疑是属地居民——昌邑人。

70后乃至更年长者，对于这些年昌邑城市面貌变化之大、变迁之巨感受会更深些，其中不乏对旧有商业繁华的群体记忆。“办年货逛大棚，日常采买逛大棚”。这个“大棚”，就是位于老西关街的市场。

商业是向心的，商业要有规模、品类全。在物质相对匮乏的计划经济年代，市民口袋里的钱不多，商品采买需求有限，消费信息接收渠道狭窄，一个西关市场已能满足市民的基本需求。

时光荏苒，硕果飘香，2013年昌邑跻身全国百强县，昌邑市经济由量变到质变，跨入全国县域经济第一梯队。区域经济发展向好，市民可支配收入的增加，为昌邑商业的大发展、大繁荣奠定了基础。反观近些年昌邑商业的发展，更多地是社区商业的餐饮店、便利店、大药房、孕婴店等，商业的发展步伐已远远滞后于消费需求。昌邑财富阶层的高端消费向潍坊、青岛等上一级城市分流；年轻一族晚上K个歌、玩玩网游就散场；“望子成龙望女成凤”的家长们在家门口找不到合适的知名早教机构、艺术特长培训机构；每到小长假，家庭轿车一股脑涌向外地，这很能说明昌邑商业结构存在着某些问题。

看到此读者或许要问，昌邑到底需要什么样的商业？昌邑商业大繁荣的新格局该如何建立？怎样才能实现投资者、经营者、消费者的共赢？

这是昌邑商业进入大时代的全新命题。可喜的是，随着昌邑市十二五规划的深入推进，市域面积的不断扩大，以及城市规划的控制性发展，作为商业地产有机组成部分——专业市场的空间布局更趋合理，为昌邑市中心城区集中优势资源发展现代商业“腾出了空间”。在肯定机遇的同时，我们也应看到，“小而全、乱而散”的社区商业存量巨大，缺少统一规划、管理、运营指导，虽然一定程度上为社区及周边居民提供了生活的便利，但业态业种高度重叠，缺少现代大商业的业态复合性，产品线的宽度长度，购物休闲娱乐体验的一次富足。简言之，昌邑缺少已运营成熟的，有市场号召力、时尚的、复合的，为昌邑人所认可的休闲体验式大商业，这不仅仅是消费者的遗憾，也是投资者和经营者的损失。

（四）新嘉城：对味昌邑人？ 

目前昌邑在建的城市综合体项目有好几个，笔者单独拿新嘉城说事的理由如下。

潍坊的商业有其特殊性，一地的商业发展离不开对当地客户的深刻把握。新嘉城的开发商是昌邑本土企业——新嘉集团，在昌邑做开发29年，有自己忠实的客户，相对于外来者，他们更了解昌邑人，考量当地企业的商业开发行为更容易拽住昌邑商业发展的“牛鼻子”，此其一。

新嘉集团以住宅开发见长，在新嘉城逾30万平米的体量中，有10万平米商业，他们的开发运营自信来源于哪？新嘉城大商业打算用哪些亮点撬动投资经营者的心理锚点，“俘虏”口味日益刁钻的消费者的心？这是笔者关注的第二点。

据该项目营销负责人介绍，老西关市场是昌邑市中央商务区的核心，新嘉城大商业恰恰坐落于此，年龄稍大的人对这个地方都非常熟悉，这是项目口口相传的群众基础；新嘉城由高端住宅、星级酒店、复合商业街区、现代办公四大业态组成，住宅业主是大商业的核心和常态客户，新嘉城大商业做的是60余万昌邑人的大生意；“三纵四横”项目内外交通组织，不仅将新嘉城分为东西两区，还使不同的商业单元相互联系，交通动线更流畅，从经营利好角度看，这种动线规划能产生更多的“金角银边”；从规划创新角度看，新嘉城西区商业创新“多首层”设计，通过加宽外廊、减小步梯坡度，解决了底层人流多高层人流少的运营难题，首层商铺挑高6米的设计可实现一层变两层，增加了展陈面和仓储面积。

规划再精，只是停留在蓝图上的美好。截至目前，新嘉·时代广场东区商业已有新嘉国际大酒店、佳乐家天水路旗舰店、两岸咖啡、琥珀KTV、科技市场、昌邑第一女人街等主力店投入运营，繁华初现，东西两区招商工作正有序推进，招商业态包括大型时尚动漫城、健身房、美容美发SPA、国内顶尖品牌休闲餐饮、情景体验式儿童主题益智游乐园、品牌连锁教育培训机构等。

从已落户和拟招商的业态品类看，既有许多昌邑市民认可和熟知的本土品牌，又有具有较强市场号召力国内一线品牌，招商运营负责人称她们已与国内某一线品牌电影院线达成初步合作意向。

从上述已知项目信息推导不难看出，新嘉城大商业走的是休闲体验式路线，这正是目前昌邑商业所缺，昌邑市民消费所望。